第144章 徐家汇商铺

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我：“这个方法很有说服力。还有别的话术吗？”

大师：“还可以用痛点置换，‘您坚持35元\/平\/天的报价是基于三年前的行情，但现在徐家汇写字楼空置率18.7%（数据来源：戴德梁行q2报告），我可以接受这个价格，但要求改成流水抽成模式，这对业主才是真正避险。’”

我：“嗯嗯，确实能说到业主的痛点上。还有别的谈判技巧吗？”

大师：“还有时间绑架，‘我的设计团队已经完成本铺位的3d改造方案（展示ipad效果图），如果今天签意向书，下周就能进场施工，确保您赶在国庆消费季前收租。换其他租户至少要浪费45天空置期，按现租金算您损失超过6万。’”

我：“学到了！那在执行过程中，还有什么要注意的吗？”

大师：“执行保障也很关键，要有一套特种兵式铺位侦查流程。准备好工具包，像高德地图开发者版ApI，可以抓取周边800米人群画像；沿街店铺电表扫描仪，能判断真实经营时长；还有商铺产权查询App，查查有没有抵押或者纠纷史。”

我：“这些工具听起来很专业。那具体的侦查节奏是怎样的呢？”

大师：“可以按照这个节奏来，早上7点到9点，观察早高峰人流来源，判断是否依赖办公楼群；中午11点半到1点半，记录午间消费峰值，看看外送电动车的聚集数量；晚上8点到10点，做夜光能见度测试，评估天然广告位的价值。”

我：“太详细了，大师您真的太厉害了。不过我有点担心，谈判的时候业主说别人出价更高怎么办呢？”

大师：“这时候你就直接打开手机展示周边空置铺清单，说‘张先生，虹桥路921号刚挂牌的铺子面积更大且租金低12%，如果您坚持这个条件，我现在需要过去验铺了。’然后起身整理文件，70%的业主会在你走到门口时让步。”

我：“哈哈，真是太实用了，太感谢大师您的指导了！我对找铺位有信心多了。”

大师：“不客气，祝你能找到合适的铺位，生意兴隆！”